A compra do primeiro imóvel

A compra do primeiro imóvel

*José Raymundo de Faria Júnior, CFP® e Rodrigo de Castro Freitas, CFP®

A aquisição de um imóvel é uma das decisões mais difíceis e importantes em nossa vida. O que devo levar em conta quando chega a hora de sair da casa dos pais, ou quando a família aumenta ou diminui, ou ainda quando se decide trocar o aluguel pela prestação da casa própria?

Em primeiro lugar, vamos analisar o comportamento dos preços dos imóveis. O ritmo de variação dos preços muda por cidade e por tamanho (número de quartos), mas tende a seguir um padrão geral. Assim, vamos utilizar o índice Fipe Zap Ampliado, que é uma cesta dos preços dos imóveis em 16 das maiores cidades do Brasil. Este índice foi lançado em julho de 2012 e nos últimos dois anos apresentou alta de 24,6% contra 13,7% da inflação (que é medida pelo IPCA). Porém, desde o último trimestre de 2013, os preços dos imóveis e a inflação estão andando juntos, o que é uma boa notícia para quem vai comprar para morar porque permite fazer um bom planejamento.

Tratando-se do primeiro imóvel, considere comprar um menor e mais barato. O primeiro imóvel não é necessariamente definitivo. O importante é ter um bem que tende a valorizar de forma equivalente ao “imóvel dos sonhos”. Você também deve ponderar o seu momento na carreira (uma possível mudança de seu local de trabalho, no trânsito cada vez mais difícil das cidades, ou até uma mudança de cidade ou de país) e na vida pessoal (saída da casa dos pais, casamento, filhos, separação). Em resumo, dê um passo que não comprometa o seu orçamento!

É interessante observar que podemos a cada 5 anos trocar de imóvel sem pagar Imposto de Renda, desde que o intervalo entre venda e compra seja de até 6 meses. Além disto, também haverá isenção do Imposto de Renda no caso da venda do único imóvel até R$440 mil. Esta flexibilidade tributária é ponto muito importante na decisão!

No início de nossa carreira profissional, é mais comum financiarmos do que comprá-lo à vista. Pense em um imóvel menor, que conta com a possibilidade do uso do FGTS e, por isto, taxas de financiamento mais baixas. Posso usar o FGTS na compra de imóveis de até R$ 750 mil (nos estados de SP, RJ e MG além do DF) e de até R$ 650 mil nos demais estados. A correção do FGTS (3% ao ano + TR) tem ficado abaixo da inflação e se os imóveis subirem aproximadamente igual à inflação, terei um ganho financeiro. Um aspecto muito importante: mesmo utilizando seu saldo do FGTS para a compra, este valor será considerado para fins de cálculo da multa rescisória em caso de demissão sem justa causa, mantendo o seu direito trabalhista.

dicas para o primeiro imóvel

Ao financiar, lembre-se de cotar vários bancos e tente negociar a transferência do recebimento de salário para baixar os juros. Além dos juros, é fundamental negociar o valor do seguro mensal embutido na parcela (que cobre a morte e invalidez permanente de quem toma o financiamentoe danos físicos ao imóvel) e a taxa de administração (em geral, de R$25,00 por mês). Quanto menor o prazo do financiamento, pago menos juros, seguro e taxa! Dê preferência para uma entrada maior.

Lembre-se que a compra ou a troca de um imóvel gera outros gastos:

1-    Imposto sobre transferência de bens imóveis (ITBI) de até 3% dependendo do município

2-    Escritura e registro em cartório

3-    Despesas com mudança

4-    Reformas

5-    Móveis e decoração.

No caso de um imóvel usado, estes gastos podem ultrapassar facilmente 10% do valor da compra. E, no caso de um novo, tendem a ser menores, pois não há muitos gastos com reformas.

Qual tipo de imóvel devo comprar? Novo, em construção ou usado?

1-    Novo: neste caso, somente feche o negócio mediante escritura. Negocie o preço! Ás vezes a construtora faz promoções para reduzir o seu estoque.

2-    Em construção (na planta): temos que ser muito cautelosos. A Lei 10.931 de 2004 criou o “patrimônio de afetação”, que exige que cada empreendimento da construtora tenha tratamento individualizado, evitando que o dinheiro da sua prestação seja utilizado para outros fins que não seja a construção do seu apartamento. Porém, consulte um advogado para verificar o cumprimento da legislação. Além disto, pode ocorrer um atraso na entrega, pondere este fato no seu planejamento de compra. Verifique o histórico de pontualidade da construtora. O imóvel em construção tem a vantagem de ter o maior potencial de valorização, o que pode ser interessante se não tem pressa para mudar.

3-    Usado: antes de dar a entrada ou fazer qualquer pagamento para garantir a compra, é fundamental que tenha um dossiê completo em mãos: certidões pessoais dos proprietários e certidões do imóvel. Tome muito cuidado e faça o negócio apenas após uma análise da documentação e mediante um contrato. Procure um corretor autorizado (com CRECI) e um advogado. Proteja-se! Além disto, um engenheiro deve verificar as condições do imóvel para determinar os custos de uma reforma. Os usados tem um desconto em relação aos novos devido o desgaste natural provocado pelo tempo, sendo uma alternativa viável se não tiver muito gasto com reforma.

como comprar o primeiro imóvel

Se você mora de aluguel e decidiu comprar um imóvel, verifique se o valor desembolsado com a prestação é compatível com o valor do seu aluguel,assim não terá um aperto nas contas do mês.

Antes de decidir pela compra de um imóvel para morar, faça primeiro o seu planejamento financeiro.Verifique se a prestação é compatível com a sua renda, sua despesa atual, futura e tenha uma reserva de segurança de pelo menos 6 meses equivalente as suas despesas.

Lembre-se que precisará de recursos à vista para a entrada e outras despesas e que comprometerá parte de sua renda por um longo período com o financiamento, que em geral ultrapassa dez anos. É possível que precise adiar alguns dos seus planos de médio e longo prazo e podemos dizer que é quase certo que terá que passar por sacrifícios no curto prazo.

Assim, pese tudo isto na balança antes de tomar esta importante decisão!

José Raymundo de Faria Júnior, CFP® e Rodrigo de Castro Freitas, CFP® são planejadores financeiros pessoais e possuem a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). E-mails: jrfariajr@yahoo.com.br e rfreita4@hotmail.com.

 

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